Несмотря на это, ипотека в России находится в зачаточном состоянии. Ипотечные кредиты за редким исключением выдаются на короткие сроки от 1 до 3 лет и под высокие проценты. Такие кредиты дают, как правило, состоятельным людям или работникам высокодоходных предприятий под гарантию этих предприятий и с выплатой ими части процентной ставки по этому кредиту. Разрабатываются и действуют схемы кредитования, которые можно назвать ипотечными лишь условно, так как формально залог отсутствует. Применение оригинальных схем и инструментов позволяет применять ипотечное кредитование при довольно низкой в условиях высокого уровня инфляции процентной ставке.

Залоговый кредит может получить только тот, кто уже является собственником реальной недвижимости. Это исключает из ипотечных отношений значительную часть населения, не имеющую какую-либо недвижимость, а, следовательно, тормозит развитие самой ипотеки. Стоит узаконить обязанность соответствующих финансовых структур, то есть банков, принимать у населения в залог не только его реально существующую недвижимость, но и ту, которую оно пока желает приобрести, взяв под нее кредит, - это даст толчок развитию ипотеки, расширит ее инвестиционные возможности, увеличатся шансы строителей получать все новые и новые подряды.

Ипотечным бизнесом, как и любой деятельностью, необходимо руководить. Рынок недвижимости не может быть стихийным. Должна быть стройная система взаимосвязанных организаций, специализирующихся на выполнении отдельных его функций. Все они должны работать по общим правилам, выполнение которых контролируется государством. Для этого создается сеть федеральных и региональных органов, занимающихся координацией ипотечного бизнеса и реализующих государственную политику в этой области.

Важную роль в операциях с недвижимостью играет оценка ее рыночной стоимости. По действующим законодательным актам оценка стоимости недвижимого имущества возложена на страховые компании, рассматривающие ее как базу страхования. Однако они не могут сделать независимую оценку, не имеют опыта и не владеют необходимыми методами.

Оценка рыночной стоимости недвижимости находится на стыке риэлтерской деятельности ипотечного кредитования и страхования. По этой стоимости недвижимость продается и покупается, берется в залог и страхуется. Не застрахованная недвижимость не берется в залог. При ипотечном кредитовании требуется страхование не только залогаемого имущества, но и жизни заемщика. Имеется ряд специфических для ипотеки видов страхования: чистоты титула, квалификации оценщика, ипотечного кредита и другие.

Оценку должны производить высококвалифицированные специалисты. Российская ассоциация оценщиков и Российское общество оценщиков способствуют формированию системы оценки недвижимого имущества страны, ее методическому обеспечению.

Главной проблемой ипотеки является информированность, уровень образовательной и психологической подготовки населения, с одной стороны, и наличие квалифицированных специалистов по ипотечному бизнесу, с другой.

Формирование эффективной системы подготовки и повышение квалификации работников ипотеки - одно их основных условий ее становления и функционирования. В настоящее время действует ряд курсов по отдельным видам деятельности ипотечных структур, проводятся семинары в регионах, организованные Гильдией риэлтеров, Обществом оценщиков. Ассоциацией ипотечных банков, Центров ипотечного бизнеса и другими организациями.

Предстоит создать стройную многоуровневую систему ипотечного бизнеса России во взаимоувязке всех его видов и организаций с определением их статусов, функций, рамок и условий деятельности, общих правил поведения на рынке недвижимости.